전세보증금 지키는 세 가지, 전입신고·확정일자·반환보증
전세 사고는 대부분 "몰라서" 생깁니다. 계약서를 쓰고 돈을 보냈다고 보증금이 보호되는 것이 아닙니다. 법이 정한 절차를 밟아야만 순위가 생기고, 그 순위가 돈을 돌려받는 순서를 정합니다. 순서대로 정리했습니다.
1단계: 전입신고와 확정일자
두 가지는 역할이 다릅니다.
| 한 일 | 생기는 권리 | 의미 |
| 전입신고 + 실제 거주 | 대항력 | 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계속 살 권리 |
| 확정일자 | 우선변제권 | 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리 |
가장 중요한 것은 시점입니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다. 집주인이 잔금 당일 저당을 잡으면 그 저당이 앞서게 됩니다. 그래서 잔금 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 함께 받고, 계약서에 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
확정일자는 주민센터, 등기소, 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고와 함께 주민센터에서 한 번에 처리하는 것이 가장 간단합니다.
2단계: 전세보증금 반환보증
집주인이 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험이 취급합니다. 보증료는 보증금과 주택 유형에 따라 다르고, 청년·신혼부부·저소득 가구는 보증료를 지원받을 수 있는 지자체 사업이 있습니다.
가입에는 조건이 있습니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 주택 가격의 일정 비율을 넘으면 가입이 거절됩니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
계약 전에 확인할 것
등기부등본을 떼어 근저당 설정 금액과 날짜를 봅니다. 선순위 근저당이 크면 경매 시 배당 순위가 밀립니다. 다가구주택이라면 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액도 확인해야 합니다. 임대인에게 요청하거나 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있습니다. 또 임대인의 세금 체납 여부도 열람할 수 있습니다.
이사를 가야 한다면 임차권등기명령
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이때 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 순위가 유지됩니다. 순서를 거꾸로 하면 아무 소용이 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세도 해당되나요? 됩니다. 보증금이 있는 월세라면 똑같이 전입신고와 확정일자가 필요합니다.
Q. 보증금이 소액이면 더 보호받나요? 소액임차인 최우선변제 제도가 있어 일정 금액까지는 선순위 권리자보다 먼저 받습니다. 지역별 기준 금액이 다릅니다.
Q. 집주인이 바뀌면 다시 해야 하나요? 대항력이 있으면 새 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 다시 신고할 필요는 없습니다.
보증금을 못 받고 있다면
계약 만료 전에 갱신 거절 의사를 문자나 내용증명으로 남겨두는 것이 첫 단계입니다. 묵시적 갱신이 되면 만기 주장이 어려워집니다. 만기가 지나도 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하고, 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행 청구를 합니다.
집주인이 연락을 끊거나 다수 피해가 의심되면 전세사기 피해 지원 창구에 상담하세요. 피해자로 인정되면 경매 유예, 우선매수권, 저리 대출 같은 지원을 받을 수 있습니다. 제도와 요건이 자주 바뀌므로 국토교통부와 거주지 지자체 안내를 확인하는 것이 정확합니다.
계약 전 체크리스트
| 확인 항목 | 보는 이유 |
| 등기부등본 | 근저당·가압류 금액과 설정일, 신탁 여부 |
| 건축물대장 | 불법 건축물이면 보증 가입과 대출이 막힘 |
| 선순위 보증금 | 다가구주택은 기존 세입자 보증금 총액 확인 |
| 임대인 체납 | 국세·지방세 체납 열람 요청 |
| 보증 가입 가능 여부 | 계약 전에 보증기관에 미리 확인 |
| 특약 | 잔금 다음 날까지 담보권 설정 금지 |
이 중 하나만 빠져도 사고가 났을 때 회수 가능성이 크게 달라집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 하나씩 지워가며 확인하세요.
함께 확인해볼 제도
월세 부담이 크다면 청년월세 특별지원과 주거급여를 확인하세요. 소득이 낮아 임대료가 버거우면 생계급여도 함께 심사받을 수 있고, 갑작스러운 주거 위기에는 긴급복지지원제도의 주거지원이 있습니다.
기준과 지원 금액은 해마다 조정됩니다. 신청 전에는 복지로나 주민센터에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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